Onde ele está no mercado
Cada linha é um apartamento de 3 quartos com uma vaga, à venda no Água Verde ou na divisa com o Batel. Toque em qualquer um para ver os números. Alterne entre os preços anunciados e os valores depois do ajuste para acompanhar a lógica da avaliação.
Arraste para ver onde o anúncio fica em relação aos concorrentes.
Quanto sobra na venda
Simule o preço de fechamento e veja o valor líquido depois da comissão e do imposto sobre ganho de capital. Preencha o valor pago na compra e a data. A conta é feita aqui no seu navegador, e nada do que você digita é salvo ou enviado.
A reforma soma ao custo de compra e reduz o imposto, desde que esteja declarada no Imposto de Renda e tenha notas fiscais.
Se o imóvel ainda estiver financiado, o saldo é quitado no fechamento e sai do valor líquido. Não muda o imposto, que é calculado sobre o valor de compra, e não sobre o que já foi pago ao banco.
Se o valor for reinvestido em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento (Art. 39 da Lei 11.196/2005). Reinvestimento parcial isenta só a parte proporcional.
- Preço de fechamento
- Comissão de corretagem (6%)
- Ganho de capital bruto
- Fatores de redução por tempo de posse
- Base de cálculo do imposto
- Imposto sobre ganho de capital
- Saldo devedor do financiamento
- Valor líquido
Preencha o valor e a data da compra para calcular o imposto e o valor líquido.
Estimativa para vendedor pessoa física. Os fatores de redução seguem o Art. 40 da Lei 11.196/2005, aplicados sobre o ganho, com alíquota de 15% até R$ 5 milhões. O cálculo oficial é feito no GCAP da Receita Federal e deve ser confirmado com o contador.
Como chegamos ao valor
Método comparativo direto, a referência da NBR 14653-2 para imóveis residenciais: o valor sai de imóveis parecidos na mesma região, ajustados pelas diferenças que importam.
Coleta
85 anúncios de apartamentos de 3 quartos com uma vaga, de 95 a 150 m², no Água Verde, entre R$ 600 mil e R$ 2,3 milhões, levantados no ZAP Imóveis em 13/11/2026. As descrições dos candidatos foram lidas para separar reformados de originais.
Seleção
Ficaram 5 usados com reforma completa, de 101 a 128 m² e com uma vaga. Quando a mesma unidade aparecia em mais de um anúncio, ficou o menor preço. As três unidades do próprio O Sobrado à venda são originais ou têm reforma parcial e entram só como referência. Lançamentos saíram, porque pedem de R$ 14.700 a R$ 19.800/m².
Ajuste
Desconto de 10% sobre o preço pedido em todos. Sem ajuste de localização, porque todos ficam no Água Verde ou na divisa com o Batel. A média ajustada, R$ 9.312/m², vezes 120 m², dá R$ 1.117.000.
Anúncio
R$ 1.130.000, praticamente no valor de mercado e sem margem para desconto. Por metro quadrado, R$ 9.417, fica abaixo de quase todos os reformados da amostra.
O imóvel
- Edifício
- O Sobrado, projeto de Leo Grossman, 1982
- Endereço
- Rua Carneiro Lobo, 153, Água Verde
- Unidade
- Apto 401, 4º andar, frente leste e fundos oeste
- Área privativa
- 120 m², a confirmar na matrícula
- Dormitórios
- 3, sendo 1 suíte com closet
- Banheiros
- Suíte, social e lavabo
- Garagem
- 1 vaga individual, de fácil manobra
- Estado
- Reforma completa, com elétrica e hidráulica refeitas
- Condomínio
- R$ 1.300 por mês
- Infraestrutura
- 2 elevadores, portaria 24h, salão de festas, playground e quadra
O que pesa no preço
A favor
- Reforma completa, com elétrica e hidráulica refeitas. Num prédio de 1982, é exatamente a obra que o comprador teme ter de fazer.
- Acabamento de projeto: madeira engenheirada nos quartos, porcelanato de grande formato, banheiros novos, cozinha com pedra e marcenaria, portas e iluminação novas.
- Ar-condicionado preparado nos quartos e na sala.
- Frente leste e fundos oeste, com ventilação cruzada e vista aberta e arborizada a partir do 4º andar.
- A cerca de 350 m do Clube Curitibano, com dois elevadores, portaria 24h e quadra.
Contra
- Prédio de 1982, sem o lazer de um condomínio clube.
- Uma vaga só, numa faixa de preço em que muitos compradores querem duas.
- Condomínio de R$ 1.300 por mês, que pesa na conta de quem compra financiado.
- Esquadrias originais, revisadas, mas sem o isolamento acústico das novas.
- Closet sem marcenaria e venda sem mobília, enquanto parte dos reformados da amostra vem mobiliada.
Premissas
O que este documento é e o que não é
É uma opinião de valor de mercado, elaborada por corretor de imóveis. Não é laudo nos termos da NBR 14653 e não substitui um laudo para fins judiciais, de financiamento ou de partilha.
De onde vêm os preços
Os comparáveis são preços anunciados, coletados em 13/11/2026 no ZAP Imóveis. Os preços efetivamente fechados não são públicos e foram estimados pelo desconto de negociação.
De onde vêm os dados do imóvel
A área privativa de 120 m² foi informada e é compatível com os 120,10 m² citados no anúncio de outra unidade do prédio. Deve ser confirmada na matrícula. Reforma e acabamentos foram informados e vistos em vídeo da obra, e devem ser confirmados em vistoria.
Condição de entrega
O valor considera o imóvel com a obra concluída e a limpeza final feita, pronto para morar.
Situação registral
A matrícula ainda não foi consultada. Antes de qualquer negociação, recomendamos certidão atualizada, com negativa de ônus.
Validade
O valor reflete o mercado nesta data. Recomendamos revisão em 90 dias ou se as condições de mercado mudarem de forma relevante.